Miért nem engedi sok tulajdonos a macskát az albérletbe? Dr. Kajó Cecília jogász írása

Érdekes módon a címben feltett kérdéssel még sosem fordultak jogsegély-szolgálatunkhoz, vagyis hogy már majdnem nyélbe ütötték a szerződéskötést, de amikor kiderült, hogy állat is jönne, a tulajdonos mereven elzárkózott a megkötéstől. Nálunk inkább olyanok szoktak tanácsot kérni, akikkel szemben a bérleti szerződés felbontása után a tulajdonos irreális igényeket támasztott, tökéletes hivatkozási alapként használva állataikat. Akár úgy, hogy a beköltözés előtt már meglévő és bizonyítható hibás vagy leromlott állapotot szerették volna kifizettetni és állatok által okozott károkozásként beállítani. Akár úgy, hogy a letett kaucióval nem voltak hajlandóak elszámolni és azon felül kértek összegeket a teljesen őszintén „bevallott” károk megtérítésére, holott még laikusnak is egyértelmű látszódott, hogy a károk nem haladják meg a 2-3 havi bérleti díj összegét (ami egy átlagos kaució összege). Ilyen esetek sajnos tömegével fordulnak elő a mindennapokban.

Amit a jogi egyetemen gyakorlatilag először megtanítanak mint alapelvet a polgári jogi tanulmányaink során, az az, hogy a tulajdon nemcsak jog, hanem kötelesség is, sőt kockázatokat is hordoz. Ez az elmélet a bérleti szerződésekkel kapcsolatban nagyon könnyen bemutatható gyakorlati tudást is hordoz vagy hordoznia kellene: a józan észhez nem kell jogásznak lennünk.

A bérlő és a bérbeadó jogai

Mind az ingatlan tulajdonosának (bérbeadónak), mind a bérlőnek egyaránt vannak jogai és kötelességei. Ez a két halmaz nem pusztán azt jelenti, hogy az egyik átengedi a lakást, a másik meg fizet. A polgári jog minden területére jellemző az együttműködés, jóhiszeműség, tisztességes eljárás elvárása az adott jogügyletben részt vevő felektől, vagyis hogy például folyamatosan kommunikáljanak az adott konkrét ügylet eredményes elősegítése érdekében. Néma gyereknek az anyja sem érti a szavát – ha nem szóltunk időben, hogy csöpög a csap, nem megy a fűtés, beázik a tető, furán veszi ki magát, ha távozáskor említjük meg ezeket a bérbeadónak.

De az is az együttműködés teljes hiányára utal és meglehetősen tisztességtelen hozzáállás a másik oldalon, ha például úgy adunk ki egy lakást, hogy már megvan a potenciális új vevő, és amíg az adásvételi szerződést bonyolítjuk, addig gyorsan még néhány hónapnyi bérleti díjat feltétlenül szeretnénk kicsikarni a bérlőkből, aztán pedig a lehető leggyorsabban utcára tenni.

Ha állatot akarunk a lakásba, elengedhetetlen az őszinteség

Az is tisztességtelen, ha beköltözéskor nem említettünk állatokat, majd néhány hónap múlva a bérbeadó észreveszi, hogy itt bizony állatok is laknak. Ilyenkor vagy egy szerződésmódosítással lehet orvosolni azt, hogy a bérlő „elfelejtette” közölni, hogy állatokat is hozott, ami jelentheti többek között, hogy megemelkedik a letett kaució összege is, vagy akár a bérleti díj összege is nőhet. De jelentheti azt is, hogy a tulajdonos bérbeadó úgy dönt, hogy ő ilyen feltételekkel nem akarja kiadni lakását, hiszen az ő részéről világos és egyértelmű volt az akarata, és inkább szerződést bont.

Jogok és kötelességek, valamint kockázat – jobb ha a bérbeadás legelején tisztázzuk saját magunkkal, hogy a bérbeadás kétesélyes dolog és jósgömb híján előre nem tudjuk, hogy a kezdetben kedves és szimpatikus bérlő irányíthatatlan Hulkká válik. Vagyis például egy idő után egyáltalán nem fizet, és ennek érdekében jogszerű és hivatalos lépéseket kell majd tennünk. Vagy brutális mértékben lelakta például a lakást, és olyan összegeket kell a felújításra szánnunk, amivel eredetileg egyáltalán nem terveztünk. A jogszerű és tisztességes lépések megtétele természetesen nem azt jelenti, hogy felbérelünk egy magánbiztonsági céget, hogy a kétajtós szekrény alkalmazottaik kiverjék az embert a lakásból. Arra is fel kell készülnünk előre, hogy nem várt és akár nagyösszegű kártérítés is lehet a vége annak, ha beengedünk egy idegent a saját tulajdonunkba. Mindez arra kell, hogy sarkaljon minket, hogy előre gondolkodjunk.

Mit jelent ez?

A papírozás sohasem fölösleges! Inkább tároljunk papírkötegeket egy szép mappában és sose kelljen elővenni a bérleti szerződést, a birtokbaadási jegyzőkönyvet, egy esetleges leltárt (akár fotókkal vagy videóval!), hogy milyen bútorzat, használati tárgyak voltak a lakásban átadáskor és milyen volt az általános állapota (tapéta, padló, egyéb felületek, stb.), illetve a kauciót illetően az átvételi elismervényt, minthogy utólag „bajba” kerülve ne legyen mihez nyúlni a bizonyítás érdekében. Már egy jó előrejelző az, ha valaki nem akar „papírozni” és laza mosollyal közli, hogy nem hisz az írogatásban, az úri becsületszó előrebbre való, vagy teljesen őszintén be is vallja, hogy ő ugyan nem hajlandó se szerződést, se mást aláírni, hiszen nem kíván adózni a befolyt jövedelem után.

A bérleti szerződés fontossága

Talán egyetlen szerződéssel kapcsolatban sincs olyan sok közkeletű tévhit az emberek körében, mint a bérleti szerződéssel. Sokan fölöslegesnek gondolják, sokan mitizálják – vagyis azt hiszik, hogy ha egy szerződés van a kezükben, akkor bárhol, bármikor, bárkit azonnal kitehetnek az utcára. Tanuljuk meg, hogy a bérleti szerződés két egyenrangú fél között kötött megállapodás, és nemcsak annak rögzítése, hogy ki és mikortól költözik be egy lakásba, amiért cserébe milyen összegű bérleti díjat fizet, hanem annál jóval több. Vannak jogi fogások arra, hogy nemfizető bérlő „kitétele” érdekében hogyan ugorható át a peres szakasz (szerződés közjegyzői záradékolása), és mikor fordulhat a bérbeadó rögtön végrehajtóhoz.

Az is közkeletű tévhit, hogy gyermekes családokat nem lehet „utcára tenni”. Van nyilván egy általános moratórium, ami mindenkire vonatkozik, tehát például tél közepén biztosan nem fognak egyetlen nemfizető bérlőt sem utcára tenni, de ahogy lejárt az időszak, ha gyermekes, ha gyermektelen a család, menniük kell. Az állatokkal kapcsolatban is az a közkeletű tévhit, hogy tönkreteszik a lakást és rongálnak, holott erre specializálódott csoportokban a közösségi oldalakon jóval több olyan fotóalbumot láthatunk elrettentő példaként, ami megfelelő helyszínül szolgálna Mark, Simon, Spud és Begbie drogtanyájaként (aki látta a Trainspotting című filmet, tudja miről beszélek), vagyis egyértelműen jóval több bérelt lakást tesznek tönkre emberek, mint állatok.

Az állatbarát albérleti lehetőségek

Szerencsére egyre több a kifejezetten állatbarát bérleti lehetőség, ahol egyáltalán nem túlárazott módon (mint a kezdetekben) kínálnak bérlésre lakásokat vagy házakat. A címben feltett kérdésre tehát a válasz az lehet, hogy szerencsére egyre több eleve állatbarátként meghirdetett lakás kerül fel az ilyen portálokra, aki pedig nem szeretne állattal rendelkező bérlőt, az általában már az elején leszögezi, hogy állat nem jöhet. Ennek lehet az oka korábbi rossz tapasztalat vagy tévhit, mely szerint az állatok (fajra, fajtára, egyedre függetlenül) mind neveletlen ösztönlények és éjjel-nappal őrjöngenek megállíthatatlanul, ha ott a gazda, ha nincs.

De korábbi rossz tapasztalat lehet az is, ha a tulajdonost hívogatja a közös képviselő, hogy a bérlője által tartott kutya állandó ugatása zavarja a társasház lakóközösségét, vagy a társasházi közgyűlés (megtörtént példa!) közgyűlési határozatot hozott arról, hogy egzotikus állatot tartó bérlővel nem köthet egyetlen tulajdonos sem bérleti szerződést, mert egy korábban megszökött óriáskígyó napokig rettegésben tartotta a lakóközösség tagjait.

A kereslet határozza meg a kínálatot

Szerencsére manapság kis utánajárással biztosan talál mindenki számára megfelelő „állatos albérletet” a hirdetési portálok forgatagában, azt pedig felelős gazdiként be kell látnia, hogy az állat által okozott károkozást meg kell térítenie. Saját érdekében ugyanakkor ugyanolyan előrelátást és gondosságot kell kifejtenie, mint ahogyan a tulajdonosnak a saját érdekkörében: vagyis bérlőként ragaszkodni a bérleti szerződés megkötéséhez, a beköltözéskor akár fotó- vagy videó készítésével dokumentálni a kezdő állapotot, és ha a károkozás rendezésére kerül sor a kiköltözéssel egyidejűleg, ragaszkodni ahhoz, hogy a kaucióval tételesen számoljanak el a kár felszámolása után.